Это страшное слово – аренда!

 

     Сегодня мы много говорим о месте и роли государства в рыночной экономике. Считаю, что сейчас у нас в стране механизмы регулирования рынка вообще отсутствуют. Есть отдельные попытки влиять через некоторые ограничения, зачастую неоправданные, но большей частью – это лишь фискальные меры: штрафы, поборы и т.п. Регулированием у нас больше занимаются различные теневые структуры, но не государство.

     Известно, что уровень реальной инфляции в стране остается высоким. Одной из основных причин этого как раз и является отсутствие рычагов воздействия на естественные монополии, конкуренцию и ценообразование, арендные отношения, рекламный рынок. Как следствие – неконтролируемый рост цен на все виды товаров и услуг.

    По большому счету, отсутствует у нас и государственная политика защиты частной собственности  и частных интересов на всех уровнях. Это значит, что ни один гражданин- собственник в нашей стране не может быть уверен в том, что его права на собственность, как материальную, так и интеллектуальную, будут защищены. Пока эта проблема не будет решена, мы не построим цивилизованный экономический рынок: нет заинтересованности у бизнеса (в нашей стране) вкладывать деньги, когда он не уверен, что его вложения на любом этапе защищены!

     Пример из жизни. Малое предприятие приходит в район с неразвитой инфраструктурой, а следовательно, с низким уровнем спроса. Снимает помещение («убитое») за небольшую арендную плату, делает в нём ремонт (вкладывает деньги), берёт кредит на оборудование и начинает работать. Даёт рекламу, т.е. опять вкладывает деньги, а значит, уменьшает собственный доход. Постепенно раскручивается. Норма прибыли в период становления – 10-15 процентов (для сравнения: в западноевропейских  странах и США  в первые  3-5 лет ни о какой прибыли даже речи не идёт).

     Предприятие постепенно формирует спрос!  Что ждёт его дальше? Рост арендной платы (через полгода, в лучшем случае через год) в 1,5 – 2 раза! Такой же рост цен на материалы и обслуживание, транспорт, рекламу, электроэнергию и др.  Открытие «под носом» пары (в лучшем случае), а то и двух десятков (в худшем) однотипных предприятий, которые потянулись на раскрученное место. Им уже нет необходимости тратиться на рекламу, брать кредиты, привлекать клиентов; они просто переманивают часть тех, что ходили в первое предприятие.

        Результат – обнищание первого предприятия (в лучшем случае), банкротство (в худшем), перераспределение доходов между конкурентами. Но поскольку каждое из предприятий  работает, как следствие – низкая рентабельность, низкий уровень оплаты труда и высокая социальная нестабильность! Естественно речь идет о предприятиях потребительского рынка, но именно они и являются барометрами экономического состояния общества, потому что формируют и отражают покупательскую способность населения.

       Еще пример: предприятие арендует муниципальное помещение на пять лет, причём берёт его опять-таки в «убитом» состоянии, приводит в порядок, на что уходит около года. При этом ему ежегодно повышают арендную плату в 1,5-3 раза (год на год не приходится). Работа предприятия становится нерентабельной, выкупить помещение он не может (по закону). По истечении договора аренды с ним договор не перезаключают, а отдают помещение по коммерческой цене другому предприятию. Печальный итог: предприниматель, вложивший деньги, остался и без денег и без предприятия. Частные интересы не защищены! Таких примеров можно приводить бесконечное множество! Общий выводы неутешителен: на сегодняшний день вкладывать деньги в российскую экономику – дело очень рисковое! О каких инвестициях (внутренних и внешних) мы тогда можем вести речь!

        Все рычаги воздействия на рынок очень тесно взаимосвязаны. Но использовать их эффективно мешает отсутствие государственной политики ценообразования –  главного рычага, сдерживающего инфляционные процессы. Ни для кого не секрет, что основу себестоимости производимых товаров и услуг составляют такие компоненты, как заработная плата, аренда и содержание производственных помещений, энергоносители, транспортные расходы, расходы на сырьё и материалы, расходы на рекламу. В цивилизованных странах доля содержания производственных площадей в себестоимости продукции обычно не превышает 15 процентов. 20  процентов - уже тревожная цифра; еще больше: предприятие – банкрот!

      В нашей стране существует и прогрессирует искусственно раздутый уровень инфляции, созданный самой экономической системой. Инфляция у нас является не следствием свободной денежной массы, не обеспеченной товаром, а исключительно следствием отсутствия политики ценообразования и ценорегулирования. Поднимая цены на энергоносители, аренду помещений или земли, топливо и т.д., мы неуклонно повышаем уровень инфляции.

     Остановить этот процесс необходимо! Сегодня по ценовым показателям на аренду помещений мы «впереди планеты всей». В нашей стране (особенно в столице) не выгодно заниматься бизнесом на арендуемых площадях, в особенности муниципальных. В среднем арендная плата в Москве за последние два года возросла в 5-6 раз! Сам договор аренды не выдерживает никакой критики и не соответствует гражданскому кодексу. Арендаторы поставлены порой просто в кабальные условия.

      Мы упорно игнорируем мировой опыт. К примеру, в Германии закон чётко регулирует арендные отношения. Ни один собственник, даже государство, за весь срок действия договора не имеет права повышать арендную ставку, а при переоформлении договора на новый срок  ставка может быть повышена не более, чем на показатель официального уровня инфляции в стране!

          Кроме того, срок действия наших договоров – менее 5 лет – никак не способствует развитию производства и услуг, поскольку средний цикл выхода предприятия на полную производственную мощность составляет минимум 3-5 лет.  Вкладывать деньги в чужую собственность, да ещё и безвозмездно, на такой короткий период – выброс денег! Это также не может стимулировать развитие производств. А если учесть, что большинство предприятий, арендующих помещения, – это малый бизнес, о каком его настоящем развитии вообще может идти речь!

         В стране необходимо создать такие экономические условия, чтобы аренда помещений была выгодна арендаторам! Чтобы они не влачили жалкое существование, а работали в первую очередь на себя, а не «на дядю», чтобы через какой-то период времени эта работа дала им реальный результат, например: выкуп помещения или покупку иной недвижимости. Сейчас средние и малые предприятия, работающие на аренде, не имеют таких возможностей (мы говорим о «белых» предприятиях). Вся наша система построена таким образом, что порядочный предприниматель просто не может нормально работать и зарабатывать! Так какую тогда мы ставим цель: разорить тех, кто ещё не потерял оптимизма? Или всё же мы хотим создать средний класс? Но средний класс – это класс собственников! Только имея собственность (недвижимую), предприниматели могут чувствовать себя уверенными в завтрашнем дне!

      Нынешние арендные отношения – это позор российской экономики! Мы возвели рентный доход, который считается довольно постыдным в цивилизованном мире (поскольку он по сути своей паразитический), чуть ли не в основу бюджетирования! Вместо того чтобы строить эффективную налоговую систему и грамотно собирать налоги с граждан, мы «гоним» арендную плату, давя при этом предпринимательство, причём дважды! Поскольку предприниматели отдуваются и за не заплаченные гражданами налоги и за повышенный рентный доход!

      Конкурсы на право аренды сегодня тоже стали мощным инфляционным рычагом. Даже сами организаторы тендеров признают, что предприниматели в азарте порой завышают реальную стоимость площадей, а потом, выиграв торги, не знают, что им дальше с этими помещениями делать, поскольку на таких арендных ставках ни один бизнес не будет рентабелен. В такой ситуации они пытаются выжать любыми средствами из помещения все, что можно, а потом перепродать право аренды. Но это же ненормально! Экономика и казино – это далеко не одно и то же!

       Нередки сегодня и такие ситуации, когда предприятия пытаются давать реальную (максимально допустимую) по их подсчётам цену за аренду, а город им за эту цену площади не отдаёт. Так на то и торги, чтобы узнать истинную цену спроса на данный объект! Задаешься вопросом: понимают ли до конца в Департаменте имущества г. Москвы, что такое арендные отношения, какова рентабельность отдельного помещения в зависимости от проходимости, места расположения и конкурентной среды? Спрашиваю не для колкости. Ведь чтобы разобраться в этом, необходим комплексный экономический анализ района и большой опыт работы в конкретной деятельности!

      Нынешние коммерческие арендные ставки, предлагаемые  Департаментом имущества, ничем не оправданы и экономически не обоснованы! Между прочим, частные коммерческие ставки включают полный комплекс услуг. Например, 400-долларовая арендная плата включает: саму аренду, налоги, коммунальные платежи, телефон, электроэнергию, уборку, охрану, рекламу. Нередко даже торговое оборудование (если речь идёт о торговых площадях) и ремонт делают под арендатора, чтобы не нарушать гражданское законодательство: капитальные вложения в чужую собственность делают арендатора инвестором этой собственности, то есть он уже имеет право (по закону) на распоряжение этой собственностью и извлечение дивидендов от её использования. А вот Департамент имущества с такими юридическими тонкостями обычно не считается.

      Коммерческая ставка в 360-380 долларов в год офисного помещения в центре Москвы  класса А-В с евроремонтом включает в себя всё, даже офисную мебель и оргтехнику (по желанию) – приходи и работай! Причём на любой срок. А нам говорят о поддержке малого бизнеса и постройке офисов с арендной ставкой в 300 у.е. Да их полно в городе, таких офисов! И на порядок лучше муниципальных! Реальной поддержки среднего и малого бизнеса в области аренды нет! На конкурсах в СГУПе хорошо, если из 20 объектов один-два выделены под средние и малые предприятия (исключение – Зеленоград).   А вот в Нижнем Новгороде система обеспечения нежилыми помещениями такова, что на коммерческий конкурс ни один объект не выйдет, пока не пройдёт через совет по среднему и малому предпринимательству и только тогда, когда предприятия этого сектора от него откажутся!

      Пора понять: никогда у нас не будет среднего класса, если мы не создадим класс собственников! Среднее и малое предпринимательство в развитых странах – это собственники своего бизнеса, владеющие и помещениями. Так зарождаются династии! А кому интересно работать и, тем более, передавать своё дело детям, если он не уверен в завтрашнем дне, если завтра ему могут поднять аренду в несколько раз!? До тех пор, пока у нас не будет реальной возможности льготного выкупа арендуемых площадей, а также реальной возможности покупки этих площадей в рассрочку не менее 15 лет (с учётом нынешних цен) или реального лизинга недвижимости, - у нас не будет нормально развиваться ни малый бизнес, ни средний. И выходить из тени он также не будет спешить! Зачем платить налоги, когда уже уплачена аренда, содержание которой в себестоимости уже доходит до 60 процентов!

          Много говорят о значении малого бизнеса для экономики столицы. Какие-то его проблемы решаются успешно, например, вопросы обучения предпринимателей. В решении ряда проблем помогает нам Департамент поддержки и развития малого предпринимательства. Но нельзя одной рукой давать (причём немного), а другой отбирать, причём в несколько раз больше! Позиция Департамента имущества города Москвы сводит на нет усилия других правительственных подразделений, пытающихся малый и средний бизнес поддержать. Нынешняя арендная политика может оказаться разрушительной по своим последствиям, если она в самое ближайшее время не будет скорректирована исполнительной и законодательной властью.

 

                                                                                 Анна АНФИМОВА,

                                                 директор ООО «Леди Энн Стайл»,

 член Комитета МТПП   по делам женщин-предпринимателей

 

 

 

ОТ  РЕДАКЦИИ  

 

         Проблемы арендной политики, о которых пишет Анна Анфимова, сегодня находятся чуть ли не в самом эпицентре внимания и предпринимательского сообщества, и органов власти. Известно, что к настоящему  времени уже  подготовлен законопроект о предоставлении малым предприятиям – арендаторам нежилых помещений права на внеконкурсное приобретение арендуемых помещений по рыночной цене. Однако понятно, что воспользоваться таким правом сможет лишь незначительное число предпринимателей.

         Проблема обеспечения  помещениями предприятий малого бизнеса  поднималась недавно на заседании Правительства РФ, рассматривавшего  вопросы поддержки малого предпринимательства. На заседании с большим докладом выступил Герман Греф. Одна из его инициатив - законодательно закрепить право региональных и местных властей на создание целевых имущественных фондов для сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства. По мнению Грефа, такие фонды обеспечат малый бизнес помещениями и имуществом на условиях пониженной арендной платы. Похоже, Герман Оскарович, устав от роли рьяного рыночника-ригориста, решил попробовать себя в новом амплуа – прекраснодушного мечтателя, архитектора воздушных замков. Ведь весьма проблематично, что российские регионы обладают сейчас достаточными ресурсами для организации таких фондов. Не менее сомнительно, что и законодательная основа их создания будет четкой и непротиворечивой и сразу обеспечит малому бизнесу реальные преимущества.

       Так что вопрос доступности для малого бизнеса недвижимого имущества  вряд ли найдет скорое и оптимальное решение. Публикуя во многом полемичную статью Анны Анфимовой, редакция все же надеется на общий конструктивный отклик и приглашает читателей газеты к продолжению разговора.

 

Для  газеты «Деловой партнёр» МТПП, 2006 г.